Управление Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины в Кировоградской области в начале июня отменило регистрацию декларации о начале выполнения строительных работ на строительство жилищного комплекса "Набережный квартал" в Кировограде.
Ранее управление ГАСИ в Волынской области дважды отменяло регистрацию декларации на строительство еще одного объекта "Набережного квартала" – ЖК ForRest в Луцке. Застройщик этих ЖК позиционирует себя как надежный всеукраинский проект строительства в 17 областях Украины (по утверждению представителей компании более как в 50 городах), объединенный брендом Development Creative Group (DCG), также известным как NK Group.
По мнению директора адвокатской фирмы "Прецедент" Сергея Орловского, указанный проект имеет признаки строительной пирамиды, когда для окончания предыдущих проектов должны привлекаться средства от новых инвесторов. Интернет наполнен сведениями относительно деятельности этой группы компаний. Поэтому отмена разрешительной документации на строительство некоторых из объектов может иметь дальновидные последствия для всего проекта. Поскольку строительная пирамида держится на непрерывности финансовых поступлений, то невозможность привлечения средств от новых инвесторов в строительство объектов, на которые в последнее время была отменена разрешительная документация, может повлиять на жизнеспособность системы в целом.
Тревожные новости с первичного рынка недвижимости этим не ограничиваются. Статистика - вещь упрямая, и она свидетельствует об увеличении количества строек, отнесенных к незаконным. В частности, только в столице по данным градостроительного кадастра Киева за последние месяцы список самовольных пополнили еще шесть строек. Это означает стремительный рост числа вкладчиков, которые будут нуждаться в защите своих прав и инвестиций. Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", принятый после истории с "Элита-центр" и призванный на защиту инвесторов новостроек, с возложенной функцией не справляется.
"Застройщики изобрели относительно законные "серые" способы привлечения средств в строительство жилья от инвесторов-физических лиц (предварительный договор, купля-продажа имущественных прав, членство в жилищно-строительномм кооперативе) в обход разрешенных схем финансирования строительства, предусмотренных законом. Эти схемы позволяют им избежать ответственности перед инвестором. В свою очередь Верховный суд Украины добавил проблем покупателям недвижимости в новостройках, отказав им в признании права собственности на имущественные права на квартиры, не завершенные строительством", - рассказывает Орловский.
Что в таком случае можно предложить покупателям, чей объект оказался в "черном списке" незаконных новостроек? Эксперты советуют инвесторам в первую очередь подтвердить имущественные права на квартиру, их действительность и добросовестность приобретения. Однако суды, основываясь на упоминаемой последней практике Верховного суда Украины, в своем большинстве отказывают в признании права собственности на имущественные права на квартиры, незавершенные строительством.
В таком случае альтернативой судебному способу станет регистрация имущественных прав на квартиру в действующем реестре имущественных прав. Такая регистрация заменяет решение суда и является достаточным доказательством официального признания государством имущественных прав за инвестором и законности их приобретения.
Вообще, в историях с незаконным строительством интересы покупателей, вложившихся в проблемные новостройки, зачастую остаются без должного внимания. Все чаще утверждается, что инвесторы сами виноваты в своих бедах, нужно внимательнее относиться к выбору застройщика и не искать дешевых вариантов. Поэтому их проблемы не заслуживают внимания большинства, и уж тем более решения на государственном уровне.
Сергей Орловский считает, что было бы ошибкой обвинять покупателей в их желании купить дешевле. Для большинства из них купить "воздух" - чуть ли не единственная возможность обеспечить свои семьи жильем. Также инвестору-физическому лицу объективно не хватает знаний, необходимых для правильного выбора объекта строительства из предложенных на рынке, а также для понимания содержания договоров по их приобретению. Для него всегда существует риск по ошибке или, даже, в случае введения его в заблуждение недобросовестным застройщиком, купить недвижимость в проблемном объекте. Поэтому государство обязано обеспечить особую защиту более слабого субъекта экономических отношений, которым является инвестор-физическое лицо. Такой вывод был сделан Конституционным судом Украины относительно потребителей финансовых услуг, но полностью применим и к покупателям квартир в новостройках.
В одних случаях большое число пострадавших инвесторов обусловлено бездействием государственных органов, связанным с не прекращением очевидного самовольного строительства (вообще без разрешительных документов на самовольно занятых участках) на ранних его этапах. В других – увеличение количества незаконных строек вызвано отменой ранее выданных разрешительных документов в связи с выявлением допущенных при их выдаче нарушений (уже упоминаемое строительство ЖК "Набережный квартал" в Кировограде и Луцке).
При таких обстоятельствах перекладывать финансовую ответственность полностью на покупателей было бы просто нечестно. Государство также должно отвечать перед своими гражданами. К счастью, мы уже имеем положительные примеры ответственности государства за ненадлежащее выполнение его органами своих функций. Так, Высший административный суд Украины уже признавал вину Национального банка Украины в ликвидации "Брокбизнесбанка", что позволило его вкладчикам требовать от государства возмещения ущерба по потерянным вкладам.
Этот опыт, когда государство понесло ответственность перед вкладчиками банка, полностью может быть перенесен в строительство на возможность пострадавших инвесторов требовать возмещения ущерба, в случае, когда государство не обеспечило надлежащий контроль деятельности недобросовестного застройщика.
Вообще же инвесторам проблемных новостроек остается рассчитывать на устранение застройщиком выявленных недостатков и на завершение строительства. Или же при, отсутствии надежды на достройку и откровенного мошенничества, сместить акценты в сторону возмещения ущерба, в том числе, и за счет государства, не выполнившего свои контрольные функции.
Читайте также:
«Набережный квартал» может «уплыть»?
Представники "Набережного кварталу" проігнорували ток-шоу "Ми" (ВІДЕО)
