Нерідко придбаваючи собі житло люди і не підозрюють, що в майбутньому у них можуть виникнути серйозні проблеми, пов’язані з тим, що продавець житла або інша особа можуть у судовому порядку визнати договір купівлі-продажу недійсним.

У випадку визнання договору купівлі-продажу недійсним сторони договору зобов’язані повернути одне одному все отримане ними на виконання договору. Це означає, що придбане житло повертається продавцю, а останній, в свою чергу, зобов’язаний повернути покупцю отримані за договором кошти. Але часто буває так, що у продавця таких коштів вже немає і отримати їх навіть у примусовому порядку через органи державної виконавчої служби практично не можливо.

У такому випадку покупець потрапляє у дуже неприємну ситуацію, позбавляючись і житла, і переданих за нього коштів.

Для того, щоб уникнути подібного пропонуємо скористатися декількома порадами, які були складені на підставі ситуацій, що мали місце у реальному житті та були предметом розгляду спорів у судах.

Цивільним кодексом України (ст.657 ЦК України) встановлено, що договори купівлі-продажу нерухомого майна в обов’язковому порядку підлягають нотаріальному посвідченню.

Звичайно, нотаріус при посвідчені договору купівлі-продажу нерухомого майна ретельно перевіряє законність договору купівлі-продажу, що укладається, але повноваження нотаріуса обмежені нормативно-правовими актами, якими він керується при здійснені своєї діяльності і не завжди нотаріус може перевірити деякі обставини, які мають істотне значення для укладення договору.

У циклі статей, які будуть публікуватися на даному сайті ми розглянемо декілька випадків, коли можна позбавитися і жита, і коштів. 

У даній статті розглянемо перший випадок.  

Найпоширенішим способом отримати житло у власність від держави є приватизація. Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» зазначає, що передача  квартир  здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за  письмовою  згодою  всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають  у  цій  квартирі.

Це означає, що всі повнолітні члени сім’ї наймача, які проживають у квартирі мають право на свою частку у праві власності на неї.

Житловим кодексом встановлено, що члена сім’ї наймача може бути у судовому порядку визнано таким, що втратив право на користування житлом у випадку відсутності його без поважних причин більше ніж шість місяців.

Як наслідок органові, що здійснює приватизацію надається довідка про склад сім’ї, де серед зареєстрованих осіб не значиться член сім’ї наймача, якого було визнано таким, що втратив право на користування житло.

Приведемо наступний приклад.

Наймач має намір приватизувати квартиру у якій він проживає. Разом з ним у вказаній квартирі зареєстрований член його  сім’ї, який певний час у квартирі не проживає. Наймач звертається до суду із позовом про визнання члена сім’ї таким, що втратив право на користування житлом, суд ухвалює рішення, яким позов задовольняє. На підставі рішення суду наймач знімає з реєстраційного обліку члена своєї сім’ї та звертається до органу, що здійснює приватизацію.

Орган, що здійснює приватизацію передає у власність наймачу всю квартиру. Колишній наймач, а тепер вже власник квартири, продає її, отримує свої кошти і зникає у невідомому напрямку.

Проходить деякий час, аж тут з’являється той самий член сім’ї колишнього власника, якого було визнано таким, що втратив право на користування житлом.

З’ясовується, що він був відсутній у квартирі з поважних причин. Він в апеляційному порядку оскаржує рішення суду, яким його було позбавлено права користування житлом, апеляційний суд враховує його доводи і рішення суду скасовується.

Тепер це означає, що член сім’ї наймача мав би отримати у власність частину квартири, тому він звертається до суду з позовом про визнання приватизації та договору купівлі-продажу недійсним.

У випадку, якщо суд задовольняє такий позов, покупець квартири позбавляється права власності на неї, а так як невідомо де знаходиться продавець квартири та чи є у нього кошти, щоб їх віддати, покупець позбавляється можливості повернути свої кошти.

Що робити, щоб уникнути такої ситуації?

Перш за все намагайтеся з’ясувати хто проживав у даній квартирі перед її приватизацією. Не соромтеся звертатися з таким питанням до сусідів та похилих жіночок, які полюбляють проводити час на лавочках біля під’їзду, бо так зване «сарафане радіо» є ефективним способом для отримання інформації. Там вам розкажуть і про те хто жив-проживав, і скільки хто у кого грошів позичав, і за кого дочка заміж вийшла, і скільки котів (собак, хом’яків, черепах) у квартирі тримали.  Коротше інформації можна назбирати багато.

З’ясуйте у продавця у невимушеній манері, так щоб не насторожити, хто з ним проживав, де вони зараз, чи не було судових спорів з приводу користування квартирою.

І важлива порада: намагайтеся спілкуватися саме з продавцем квартири, а не з його довіреними особами або рієлторами, тому що останні можуть приховувати певну інформацію, для того, щоб як скоріше продати квартиру. 

На останок зазначимо, що, можливо, варто звернутися з цим питанням до адвоката, який може зробити адвокатській запит до відповідних органів, та з’ясувати хто був зареєстрований у квартирі та на підставі чого його було знято з реєстраційного обліку.

Отримавши інформацію, що когось з членів сім’ї наймача було знято з реєстраційного обліку у судовому порядку, ви вже зможете об’єктивно і зважено прийняти рішення чи варто купувати таку квартиру.

Сподіваємося наші поради допоможуть вам уникнути неприємних ситуацій при придбанні житла, а у наступній статті ми розглянемо ще один випадок, який може стати підставою для визнання договору купівлі-продажу житла недійсним.