Зміст договору як спільного юридичного акта сторін становлять, по-перше, умови, щодо яких вини дійшли згоди і, по-друге, ті умови, які приймаються ними як обов’язкові  на основі чинного законодавства. Відповідно до ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є також такі, які прямо не названі у нормативних актах, але конче потрібні для договору даного виду. Наприклад, умова про ціну є необхідною для будь-якого оплатного договору. В п. 5 ст.626 Цивільного кодексу України закріплена презумпція, що договір вважається оплатним, якщо інше не випливає із закону, інших нормативно-правових актів, угоди сторін або суті договору. Однією із суттєвих умов договору купівлі-продажу є ціна договору.

  Ціна нерухомого майна  – це певна грошова сума, що відповідає договірній вартості та повинна бути сплачена покупцем продавцю. Статтею 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

  Досить довгий час діяло обмеження щодо ціни нерухомого майна, яке було визначено в постанові Кабінету Міністрів України “Про врегулювання сплати державного мита при відчуженні об’єктів нерухомого майна” №1030 від 31.08.96 р.  та в “Інструкції про порядок обчислення та сплати держмита”, що затверджена наказом Державної Податкової Інспекції №15 від 22.04.93 р., яка зареєстрована у Міністерстві юстиції України від 19.05.95 р. за № 50. У ній йшлось про те, що при обчисленні держмита за посвідчення договорів на відчуження житла вартість таких договорів приймається не нижче інвентаризаційної або балансової вартості з урахуванням індексації вартості цих об’єктів та зносу на момент відчуження, що вказується в довідках-характеристиках Бюро технічної інвентаризації. І в той час, як правило, сторони зазначали в тексті договору балансову вартість майна, яка суттєво відрізнялась від дійсної вартості. Така «економія» не раз приводила до сумних наслідків при розірванні договору.

  Але з введенням в дію Податкового кодексу України, під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами, для посвідчення відповідного договору  з’являється необхідність  в оціночній вартості такого майна. На сьогоднішній день постановою Кабінету Міністрів України від 4 березня 2013 р. № 231 затверджено Порядок проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства. Для здійснення такої оцінки за напрямом 3 “Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства”, оцінювачі мають отримати  сертифікат суб’єкта оціночної діяльності за таким напрямом.  Крім того,інструкцією  про порядок обчислення та справляння державного мита, затвердженої наказом Міністерства фінансів України 07.07.2012  № 811, визначено, що: «При обчисленні суми державного мита за посвідчення договорів відчуження фізичними особами житлових будинків, квартир або їх частин, кімнат, садових (дачних) будинків, інших об’єктів нерухомості вартість таких договорів приймається виходячи із суми договору, але не нижче оціночної вартості такого майна, а за посвідчення договорів відчуження юридичними особами зазначених у цьому пункті об’єктів нерухомості - не нижче балансової вартості з урахуванням коефіцієнтів індексації вартості цих об’єктів та зносу на момент відчуження».

Таким чином, податки та збори нараховуються з суми  договору, а у випадку  коли ціна договору, встановлена сторонами, є  нижчою, ніж оціночна  вартість, тоді податки та збори нараховуються з оціночної вартості такого майна. 

Ціна нерухомості є інтегральним показником.  Вона є об'єктивною ринковою реальністю, що має багато складових, серед яких може бути і спекулятивна, і навіть психологічна складова. Як правило, залежить від таких факторів: тип об'єкта нерухомості; розташування об'єкта нерухомості; вартість будівництва аналогічних об'єктів; загальний рівень цін, ринкова ситуація. В першу чергу оцінка часто виконується для таких об'єктів, як квартири, кімнати, нежитлові приміщення, житлові будинки,  земельні ділянками. Ціна договору стає відома нотаріусу тільки зі слів  сторін.

Говорячи про ціну договору неможливо оминути тему про встановлення граничної суми розрахунків готівкою. У зв’язку з набранням чинності з 01.09.2013 постановою Правління Національного банку України “Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою” від 06.06.2013 № 210, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 02.07.2013 за № 1109/23641, Національний банк України надав роз’яснення, в якому йдеться, що якщо сума договору купівлі-продажу, що укладається між фізичними особами, перевищує 150 000 гривень, то нотаріус має здійснювати посвідчення такого договору після того, як переконається, що сторонами дотримано вимогу про проведення розрахунків у  безготівковій формі. У безготівковій формі мають здійснюватися платежі на загальну суму договору незалежно від розміру кожного платежу. Фізичні особи мають право здійснювати розрахунки за договором купівлі-продажу на суму, що перевищує 150 000 гривень, шляхом перерахування коштів з поточного рахунку на поточний рахунок, унесення та/або перерахування коштів на поточний рахунок отримувача. Слід враховувати також, що під час переказу коштів з поточного рахунку фізичної особи-покупця на поточний рахунок фізичної особи-продавця підтвердними документами про проведення розрахунків у безготівковій формі є платіжне доручення, засвідчене підписом відповідального виконавця та відбитком штампа банку або документ за операціями з платіжною карткою, сформований відповідно до правил платіжної системи. Таким чином, при безготівковому розрахунку заяви продавця про повний розрахунок недостатньо, а  обов’язково необхідно надати нотаріусу платіжний документ про перерахування коштів

Підводячи висновки, хочеться нагадати, що саме нотаріус поставлений державою для сприяння громадянам у здійсненні їх прав та інтересів, для роз’яснення вимог законодавства, для того, щоб попередити про наслідки вчинюваних нотаріальних дій, щоб юридична необізнаність  не могла бути використана вам на шкоду. Перед прийняттям важливих майнових рішень, завітайте до нотаріуса для одержання всебічної кваліфікованої консультації.

Лимар О.А.  Новицька І. О.

приватні нотаріуси Кіровоградського міського нотаріального округу.