Якщо ви маєте намір купити нерухоме майно (квартиру, будинок, землю, офіс, садовий будинок, тощо) та вибрали варіант, перше, що вам потрібно зробити – завітати до нотаріуса на консультацію. Для всебічної та об’єктивної консультації, це необхідно зробити разом з продавцем та документами на майно.
Але є базові речі, які дадуть вам можливість уникнути ризик втрати і нерухомості, і грошей.
Перше, це ціна договору.
Ціна нерухомості є інтегральним показником. Вона є об'єктивною ринковою реальністю, що має багато складових, серед яких може бути і спекулятивна, і навіть психологічна складова. Як правило, залежить від таких факторів: тип об'єкта нерухомості; розташування об'єкта нерухомості; вартість будівництва аналогічних об'єктів; загальний рівень цін, ринкова ситуація. Цивільним кодексом України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Таким чином, ціна договору стає відома нотаріусу тільки зі слів сторін. Заниження вартості майна є великим ризиком для покупця, оскільки договір купівлі-продажу через суд може бути визнаний недійсним (ст. 215 Цивільного Кодексу України) та у випадку розірвання договору, покупцю повертається тільки та сума, що звучить в договорі. І поради взяти розписку продавця про те, що він отримав значно більшу суму, ніж ви вказали в договорі, тільки погіршують ваші справи, адже це доводить, що одна із суттєвих умов договору не відповідала дійсності. І тоді, якщо продавець (чи інша особа, яка вважатиме порушеними свої права) захоче оскаржити договір, то розв’язкою може бути повернення майна попередньому власнику, а покупцеві відшкодування коштів, зазначених в договорі купівлі-продажу. Тому, при укладенні договору, зважте, чи варта така «економія» ризиків.
До речі, на сьогоднішній день на сайті Фонду Державного Майна України запрацював модуль, який не пропускає занижену оцінку. Він працює буквально перші дні, тому же немає можливості проаналізувати яку оцінку модуль приймає для нашого регіону. Але, однозначно, вже зазначити в договорі символічну суму продажу неможливо.
Наступне, важливе питання – права неповнолітніх на майно, яке ви маєте намір купити. Якщо неповнолітня дитина власник, або має право користування таким майном, то договір укладається тільки з дозволу органів опіки та піклування. Якщо у продавця взагалі є малолітні/неповнолітні діти, необхідно отримати інформацію де вони проживають та зареєстровані. З мого досвіду, порушення прав неповнолітніх дітей, є найбільшим ризиком для розірвання договору купівлі-продажу.
Також, вам необхідно отримати консультацію стосовно прав подружжя на майно та на кошти, які витрачаються для купівлі майна. Шлюбним договором, можливо змінити правовий режим подружжя на це майно, то і для продажу, і для купівлі необхідна згода другого з подружжя. Враховуйте, що права не титульного власника не припиняються і після розлучення.
Так як, на сьогоднішній день технічна інвентаризація нерухомого майна, не обов’язкова перед продажем, ви можете отримати у власність майно з описом об’єкта, який є неактуальним. Тому, я дуже радила б покупцю, до продажу наполягати на виготовленні нового технічного паспорта. Так ви уникнете купівлі майна з самочинними переобладнаннями, переплануваннями, добудовами, перебудовами, реконструкціями.
Звичайно, кожна ситуація потребує всебічного та поглибленого аналізу. Більш детальну інформацію ви можете отримати за телефоном 24 78 74 або за адресою: місто Кропивницький, вулиця Гоголя, будинок 95/46, квартира 27, що є робочим місцем нотаріуса.
